両親や祖父母等から住んでいる家の生前贈与を受けたりタダで不動産をあげると言われたものの、既に暮らしている自宅があったり、場所が遠方であったりするともらうべきか悩んでしまいますよね。
空き家になってしまうと管理ができるのか、税金はどうなるのか等、様々なリスクや対策についても考えなくてはなりません。
そこで今回の記事では、知っておくべき「贈与」と「譲渡」の違いや、不動産を譲り受けた時にかかる税金について紹介します。
どうぞ最後までご覧下さい。
贈与と無償譲渡の違い
「贈与」とは、簡単に言うと自分の財産を他人に無償で贈るという意思表示をし、それを受ける側が承諾することで成立する一種の契約のようなものです。
一方で「譲渡」は一般的に「売却」を意味し、贈与とは違って無償の場合と有償の場合があります。
それでは「無償譲渡」の場合、「贈与」との違いはあるのでしょうか？
無償譲渡とは
「無償譲渡」とは、その名のとおり無償で他の人に譲り渡すこと。例えば空き家をタダで譲り渡すと、この無償譲渡となります。
そして無償譲渡は法律上で「贈与」に該当するため、この二つは同じ意味になります。
贈与にかかる税金
贈与（無償譲渡）は、自身と取引相手が個人か法人かによって税金のかかり方が異なります。
個人から個人への贈与
売り主（贈与する側）は非課税ですが、買主（贈与を受ける側）に贈与税が発生するケースがあります。また、所有権の移転により「登録免許税」がかかり、空き家であっても「不動産取得税」が発生します。
贈与税とは
不動産の生前贈与は相続にあたらないため相続税は発生しませんが、代わりに贈与税が発生します。
贈与税の課税方法には、「暦年課税」と「相続時精算課税」の2種類があります。
＜暦年課税＞
1人が1月1日～12月31日までの1年間で受けた贈与の合計額から基礎控除額の110万円を差し引いた残りの額に対してかかってきます。つまり、1年間で贈与を受けた財産の合計が110万以下なら贈与税はかからず、税務署への申告も不要です。
＜相続時精算課税＞
原則、60歳以上の父母または祖父母から、18歳以上の子または孫に財産を贈与した場合に選択できます。
こちらを選択すると、1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた合計額から、2,500蔓延の特別控除額を控除した残額に対して贈与税がかかることになります。
個人から法人への贈与
売り主は無償であっても税法上、譲渡所得を受け取ったものとして”みなし譲渡所得”として扱われ「所得税」が課税されます。
買い主は無償で不動産を譲り受けたこと＝利益を享受したとみなされ、「法人税」と「登録免許税」が課されます。
法人から個人への贈与
売り主は対価をたとえ無償であっても税法上利益があったものとみなされ、「法人税」が課されます。
買い主は無償であっても不動産を譲り受けたこと＝所得を得たとみなされ、「所得税」が課され、当該の建物の所有権移転登記の際に「登録免許税」、不動産の取得には「不動産取得税」の支払いが必要です。
法人から法人への贈与
売り主と買い主、双方に「法人税」が課され、買い主は所有権移転登記の際に「登録免許税」が課されます。
親族間以外で発生るする贈与・無償譲渡物件の特徴
空き家の増加に伴い、「無料空き家」「0円物件」とも呼ばれる無償で譲渡される空き家や物件は多くあり、主に以下のような特徴を持っています。
・古い
・建物の傷みが激しく資産価値がない
・所在地が遠方で管理ができない土地
・相続で譲渡された遠方の物件
・バブル期に購入されたリゾート地や別荘地 ほか
空き家の贈与・無償譲渡の仕組み
なぜ空き家とはいえ無償で贈与・譲渡が行われるのでしょうか。
通常、物を譲渡する場合にはその対価として金銭の受け渡しが発生しますが、贈与・無償譲渡の場合には費用が発生せず譲り受けることが可能です。
親族以外で住宅を無償で贈与、譲渡するケースが増えている理由として、空き家の増加と空き家を所有しているだけで所有者に税金が課税されるという問題が考えられます。
空き家が増加している原因には、日本ではまだまだ新築の住宅を希望する人が多いこと、そして少子高齢化により住宅を購入する人口が減少しているにも関わらず新たな住宅が建設され続け、家が増えすぎているという事、そして所有者の高齢化により空き家となる事などがあります。他にも建物は解体費用や解体した後の更地に対しても高い税金が課税されることから、なかなか処分出来ないという人も少なくありません。
しかし、空き家であっても固定資産税や管理費などがかかり続けますし、放置することで地域に悪影響を及ぼしトラブルの元凶となっていると判断された場合、特定空き家に指定され更に税金の負担が大きくなることもあり注意が必要です。
そのため、このような問題を回避するために親族以外であっても空き家を無償で贈与・譲渡するケースが増えているのです。
ちなみに空き家の土地の部分に関しては、固定資産税の軽減制度として住宅用地の特例があります。敷地面積20平方メートルまでの部分について土地の評価額を6分の1とし、それを超える部分については3分の1とする計算です。
念のため知識として頭に入れておくとよいでしょう。
贈与・無償譲渡物件と売買物件の違い
その物件が空き家であっても直前まで住んでいた家であっても、有償で売買する場合には不動産の仲介を行う業者に依頼をし、売主と買主の間に入って取引を行うことが一般的です。
一方で贈与・無償譲渡の場合には不動産会社が間に入らず、個人間で行われるという点が大きな違いです。
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