「両親から実家や別荘を相続したものの空き家として放置してしまっている・・・。」「片付けや売却、取り壊しを考えているけれど結局後回しにしてしまっている・・・。」
この記事をご覧の方にはそのような状況に悩まれている方が多いのではないでしょうか。
実家が遠方でなかなか行く機会がない、既に自宅があり実家を使う予定がない、実家が物置や倉庫のような状態になっていて片付けるのも大変で億劫等、実家を空き家の状態で放置してしまう原因には様々なことが考えられます。
しかし何もせず空き家を放置していると、意外と多くのデメリットが生じる可能性があるのをご存知でしょうか。
そこで今回は、空き家を手放す際の処分の種類やその方法、放置してしまうことのリスクについて解説します。どうぞ最後までご覧ください。
空き家を処分する方法
空き家の処分、と一言で言っても、売ったり貸したり取り壊したり・・・と幾つかの方法があります。以下、主な方法とその特徴、メリットやデメリットについて紹介します。
空き家の処分の方法１．売却
空き家を処分する方法、一つ目は「売却」です。
空き家の売却は大きく分けて建物を解体し更地の状態にしてから売る方法と、現状のまま売る方法の2つに分けられます。
更地売却
建物が古く傷んでいる、リフォームするにはお金がかかり過ぎる等の理由で選ばれる方法です。
メリットは敷地全体を確認でき、家を建てる際にイメージできて便利ということで買い手がつきやすくなること、建物を放置して放火や侵入といったリスクを減らせること、相続空き家の3,000万円の特別控除（売却時に生じる譲渡所得税が控除される制度）を使用できる可能性があることが挙げられます。
デメリットとしてはやはり解体費用がかかることでしょう。木造家屋の場合、1㎡あたりの単価は約2万円、鉄筋家屋の場合は約4万円が目安となっています。また、長く放置していると不法投棄や不法侵入、放火等の問題が発生する可能性があります。そして注意したいのが、毎年1月1日に更地になっているとその年の1年間固定資産税が上がるということです。その額はなんと約6倍近く上がるため、更地にするタイミングをよく考える必要があります。
建物を残して現状のまま売却する
古家をリフォームして使う場合やすぐに建て替えをしない場合は、空き家を取り壊さずにそのまま残して売却する方法（現状引き渡し）を選ぶ方が多いです。
この方法のメリットは、更地売却のデメリットの逆で建物の解体費用がかからないこと、固定資産税が上がらないことでしょう。
デメリットとしては、売却後に建物や土地、設備に問題（アスベスト、腐敗、シロアリ、給湯器の故障等）が発覚すると、買主から損害賠償を起こされる可能性があったり、そもそも家屋の状態や間取り、スペックに魅力がない、あるいは新築に建て替えを検討している人にとっては建物があることで敷地が把握しにくいことで買い手が付きにくくなることが考えられます。
空き家の処分の方法２．賃貸に出す
空き家の処分は売却だけでなく賃貸に出して有効活用する選択肢もあります。
空き家をそのまま、あるいはリフォームして賃貸に出したり、建物は解体してアパートやマンション等、賃貸用の建物を建てて収益を得る方法です。
空き家を賃貸として活用する際は、家賃をいくらにするのか、建物にかける費用の予算はいくら以内にすべきか等、立地や周辺環境でも大きく変わりますので、周辺の賃貸物件についての相場など情報をよく調べてから進めることが大切です。
先述した相続空き家の控除については、両親の生前や相続後に賃貸をしてしまうと適用できなくなるため、もし将来的には売却を視野に入れているのなら賃貸と売却それぞれの収入額などを想定し比較、検証してから決めましょう。
賃貸の他に、建物を解体、撤去して駐車場を運営するといった活用方法も人気です。
空き家の処分の方法３．譲渡
収入などはいらないからとにかく空き家を手放したい、必要な人に使ってほしい、買い手がまったく見つからないといった場合、第三者に無償で譲渡するという方法もあります。
早期に成約しやすく、その場合は維持費や固定資産税も抑えられますし空き家を管理する手間もなくなるといったメリットがあります。
もちろん、売買として双方が合意した価格で譲ることも可能です。家族や親類の場合は時価相当額で売却しないと「低廉贈与」とみなされ贈与税がかかる場合があるので注意しましょう。
空き家を処分しないと生じるリスク
空き家の倒壊、被災のリスク
日本は災害が多く、特に台風や地震では築年数の古い一戸建ての家屋の倒壊が懸念されます。破損した空き家の一部が飛んで他の家や人に被害を与えてしまった場合、そこに住んでいなくても所有者として損害賠償の義務を負う責任があり、このような事態に備えて火災保険などに加入する必要も出てきます。
維持費や税金がかかる
空き家は使っていなくても持っているだけでお金の負担がかかります。
固定資産税は物件にもよりますが、概ね10万～15万円と決して安くはない金額ですし、保険に加入している場合はその保険料、修繕やメンテナンス、管理費、電気や水道の光熱費も解約していなければかかり続けます。
また、空き家を処分せずに放置を続けることで行政から「特定空き家」に指定されてしまうと、固定資産税がなんと6倍にまで上がりますので注意が必要です。
近隣住民に迷惑をかける
空き家を管理しないでいると、庭の木や草が伸びて隣の敷地や道路にまで出てしまったり、害獣や浮浪者が住み付き、衛生面はもちろん犯罪の温床などトラブルとなる可能性もあります。
結果的に周辺の住民に不安を与えたり、治安の悪化やその地域の価値を下げることにもつながり大きな迷惑をかけることになるのです。
定期的に管理ができないのであれば、早めに手放し適切に処分することが重要です。
子どもにも迷惑をかける
空き家を処分せずに子の世代まで残してしまった場合、彼らに負の遺産を残すことになってしまいます。
放置する期間が長くなればなるほど傷みは進み売却や譲渡は難しくなるでしょう。「そのうちやろう・・・。」と先延ばしにすることでいざ売ろうとした時には希望の条件で売れず、もっと早く動けば良かったと後悔されるケースは実際に少なくないのです。
税制優遇が受けられなくなる
特別控除として相続が開始した日から3年を経過する日に属する年の12月31日までに空き家が売れると3,000万円の特別控除を使うことができるのですが、この知識がなかったり売れないまま月日が流れ時間が経過してしまうと、この税制優遇や取得費加算の特例が受けられなくなる可能性があります。
空き家の処分を助ける行政の取り組み
空き家は全国で増え続けており社会問題となっています。この問題を解決するために行政では空き家の売却や賃貸をサポートする事業に取り組んでいます。
空き家バンク
「空き家バンク」とは、空き家の賃貸や売買を希望している人からの情報を受け、自治体が空き家の利用を希望する人に紹介するというサービスです。
地方などの不動産取引が活発に行われないエリアや価格の低い不動産に対して不動産会社はあまり取扱いを行わないことから、売りたくても売れずに放置されている空き家が増えています。
そのような事態で困っている方は、各自治体の窓口で空き家バンクについて相談や登録をしてみるのもおすすめです。
補助金
住宅のリフォーム費用や解体費の補助をする制度を設けている自治体もあります。
過疎化により移住者を募っている自治体ではこのような補助金を出しているところが多いですので、賃貸などを検討している場合にはチェックしてみると良いでしょう。
税制優遇、国庫帰属法
売却価格が低い土地を所有している場合、売却する際の税制優遇、相続した土地の国庫帰属法が創設されました。
「低未利用地の特別控除」「相続土地の国庫帰属法」については該当する土地を所有している方は知っておいて損はありません。
空き家の処分には空き家の賃貸売買マッチングサイトの活用もおすすめ！
空き家の売却や賃貸を行うには、不動産会社に仲介を依頼したり、買取業者に買い取ってもらう、あるいは専門の事業者に引き取ってもらう方法が一般的ですが、高額な仲介手数料が請求される、手続きが面倒、求めている条件が通らないこともよくあります。
そこでおすすめするのが「空き家マッチング.net」です。
「空き家マッチング.net」は空き家を売却したい、貸したいという人と、空き家を購入したい人、借りたい人をお繋ぎする「空き家のマッチングサイト」で、契約に関連する全ての手数料が不要で完全に無料で利用できるサービスとなっています。
直接取引ですのでお互いで十分に話し合い、納得をした上で契約が行えるというメリットもあり、不動産会社が積極的に取り扱ってくれないような安い料金でも活発に取引を行うことが出来ます。
まとめ
以上のように空き家の処分には売却（更地か現状）、賃貸、譲渡といった種類があり、放置をすると様々なリスクを背負う可能性が高く危険です。
どの方法で進めるのか方針を決めるには、不動産の調査や査定などを行って検証する必要がありますが、空き家は建物自体の傷むスピードが早いので少しでも建物の評価が高いうちに早めに対策を進めることがポイントです。
「空き家マッチング.net」なら、無料で簡単に自分の所有する空き家を登録し、不動産の仲介や個人では難しい全国の空き家を探す方に向けて情報を見てもらうことができます。
空き家の処分にお悩みの皆様に、ぜひご活用いただければ幸いです。